Analiza rynku nieruchomości w Polsce – czy warto inwestować?

Od czego zacząć analizę

Zamiast szukać „najlepszego miasta”, pracuj na ramie decyzyjnej: popyt na najem, podaż nowych mieszkań, czas dojazdu do centrów pracy/uczelni oraz rentowność po kosztach.

Cash flow, nie tylko cena m²

Porównuj oferty na podstawie oczekiwanego przepływu gotówki. Kluczowe elementy rachunku:

• Przychód z najmu (uwzględnij wakaty, 1–2 mies. rocznie w konserwatywnym wariancie).
• Koszty stałe: czynsz administracyjny, podatek, ubezpieczenie, media wspólne.
• Utrzymanie i rezerwa remontowa (1–2% wartości rocznie).
• Obsługa kredytu (marża, oprocentowanie, prowizje).
• Opodatkowanie zgodnie z aktualnymi przepisami.

Model wynajmu

• Długoterminowy: niższa rotacja, stabilność przychodu.
• Średnioterminowy: pracownicy w delegacji/IT, elastyczne stawki.
• Krótkoterminowy: wyższa pracochłonność i wrażliwość regulacyjna.

Finansowanie i dźwignia

Dźwignia może podnieść stopę zwrotu, ale zwiększa ryzyko. Testuj scenariusze: +1–2 p.p. na stopach, 10% spadku czynszów, 2–3 mies. pustostanu. Jeśli inwestycja „przeżywa” – masz bufor.

Checklista due diligence

• Księga wieczysta, stan prawny, służebności.
• Stan techniczny (instalacje, wilgoć, akustyka), protokoły wspólnoty.
• Plan zagospodarowania okolicy i inwestycje w toku.
• Porównywalne stawki najmu w promieniu 1–2 km.
• Umowy z najemcami i kaucje (jeśli kupujesz z najemcą).

Typowe błędy

• Kupowanie „pod emocje”, bez liczb.
• Niedoszacowanie nakładów na wykończenie/wyposażenie.
• Brak planu wyjścia – sprzedaż czy utrzymanie?

Prosty schemat oceny inwestycji

• Krok 1: filtr lokalizacyjny (czas dojazdu, uczelnie, popyt na najem).
• Krok 2: kalkulator cash flow (3 scenariusze: optymistyczny, bazowy, ostrożny).
• Krok 3: analiza ryzyka (stopy, wakaty, regulacje).
• Krok 4: decyzja i rezerwy na nieprzewidziane.